Immer wieder kommt es vor, dass ein Vermieter auf eine Mietkaution während eines laufenden Mietverhältnisses zugreift um angeblich aufgelaufene Mietschulden oder auch Mietsachschäden damit zu bezahlen. Ob dies zulässig ist wurde vor Kurzem vor dem Bundesgerichtshof geklärt.

2.6.2014 (verpd) Ein Vermieter darf wegen streitiger Forderungen während eines laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht auf die Mietkaution zugreifen. Das gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die ihm einen Zugriff erlaubt, so der Bundesgerichtshof in einer jüngst getroffenen Entscheidung (Az.: VIII ZR 234/13).

Eine Frau hatte zu Beginn des Mietverhältnisses, wie mit ihrem Vermieter vereinbart, 1.400 Euro auf ein Kautionskonto eingezahlt. Als sie wegen Mängel an dem Mietobjekt später die Miete mindern wollte, entnahm sich ihr Vermieter die Mietdifferenz aus dem Kautionskonto. Er verlangte von der Mieterin gleichzeitig, dass sie die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag erhöhen sollte.

Zur Begründung berief er sich auf eine Klausel im Mietvertrag, in der es hieß: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“

Erfolglose Revision

Die Mieterin hielt die Klausel jedoch für nicht rechtens. In ihrer gegen ihren Vermieter eingereichten Klage verlangte sie, dass dieser dafür zu sorgen habe, dass der von ihm von dem Kautionskonto abgehobene Betrag dem Konto wieder insolvenzfest gutgeschrieben wird.

Mit Erfolg: Nachdem der Klage bereits in erster Instanz stattgegeben und die Berufung des Vermieters vom Berufungsgericht als unbegründet zurückgewiesen worden war, hatte dieser auch mit seiner beim Bundesgerichtshof eingereichten Revision keinen Erfolg.

Nach Ansicht der Richter war der Vermieter der Klägerin nicht dazu berechtigt, wegen der strittigen Mietforderung auf das Kautionskonto zuzugreifen. Denn ein solches Vorgehen widerspricht dem in Paragraf 551 Absatz 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakters einer Mietkaution.

Wertlose Zusatzvereinbarung

Mit der entsprechenden gesetzlichen Bestimmung wollte der Gesetzgeber nämlich sicherstellen, dass ein Mieter eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. „Diese Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte“, so das Gericht.

Der Vermieter kann sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs auch nicht auf die Zusatzvereinbarung des Mietvertrags berufen. Denn gemäß Paragraf 551 Absatz 4 BGB ist eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Übrigens: Wer als Mieter eine Mietrechtsschutz-Versicherung hat, entgeht dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt diese Kosten bei Streitigkeiten für den Mieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Eine derartige Rechtsschutzabsicherung kann in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police mit eingeschlossen werden.